Bất động sản đang giảm tốc nhanh

Thanh khoản đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ đều lao dốc, dòng vốn chậm lại, dịch chuyển vào tài sản liền thổ để trú ẩn an toàn. Các chuyên gia dự báo Covid-19 bùng phát lần thứ tư làm phân hóa thị trường bất động sản mạnh mẽ hơn các đợt dịch trước với đà giảm tốc nhanh và nhiều khả năng chỉnh lại dòng tiền đầu tư chảy vào tài sản gắn liền với đất cao hơn năm 2020. Trao đổi với VnExpress, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá, dịch bệnh bùng phát cuối tháng 4 đầu tháng 5 khiến các tài sản tiếp tục tăng giá trên thị trường sơ cấp nhưng giá bán thứ cấp chững lại, thanh khoản giảm mạnh. Ông Nghĩa xác nhận, thị trường căn hộ các tỉnh phía Nam đều có dấu hiệu giảm tốc cả nguồn cung lẫn sức mua khá nhanh do tác động của dịch bệnh, trong khi đất nền, nhà phố chỉ còn hút dòng tiền dài hạn thay vì trung hạn. Bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng cao về giá, nhóm tài sản nhà liền thổ gần các khu công nghiệp chỉ có thể tăng tốc trong hai quý cuối năm nếu dịch bệnh từng bước được kiểm soát và chiến dịch tiêm vaccine phản ứng tích cực. Ông Nghĩa cảnh báo, thị trường bất động sản thương mại (mặt bằng bán lẻ) và văn phòng đang đứng trước sự xáo trộn lớn do đại dịch diễn biến phức tạp trên diện rộng. Nếu trước đây, vị trí là ưu tiên số một thì trong giai đoạn dịch bùng phát, giá thuê trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của nhóm khách hàng tổ chức. Việc ngân sách của khách thuê cắt giảm để vượt Covid-19 và làn sóng làm việc từ xa vào guồng nhanh có thể thúc đẩy thị trường dịch chuyển mạnh mẽ ra khu vực rìa trung tâm. Trong khi đó, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam nhận định, bức tranh kinh tế vĩ mô và các tác động xã hội trong nửa đầu năm 2021 khá nặng nề bởi tình hình dịch bệnh bùng phát. Dù mong muốn hướng đến mục tiêu kép là kiểm soát dịch bệnh và tăng trưởng kinh tế, tuy nhiên, thực tế cho thấy Việt Nam vẫn còn đối diện với nhiều vấn đề khó khăn. Ông Khương đánh giá, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, khiến thị trường bất động sản giảm sức mua khá mạnh. Các nhà đầu tư trong nước cũng đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường phía Nam đều bị hạn chế nguồn cung. Nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh cũng phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai. Trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản đứng trước viễn cảnh giảm nhiệt vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Ông Khương phân tích, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường bất động sản khá trầm lắng do đặc thù vốn lớn mới đầu tư được. Đa phần các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc dòng vốn nhiều nguồn khác nhau, sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng. Tuy nhiên, theo ông Khương, bộ phận nhà đầu tư trường vốn này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản nhà ở, căn hộ trong nước. Dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch bệnh, song theo chuyên gia đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường bất động sản trong nước. Ngay cả với kịch bản thị trường hồi phục, mức độ hấp thụ bất động sản cũng sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu. Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn. Nhóm bất động sản nghỉ dưỡng bị ông Khương xếp vào nhóm quan ngại trong 6 tháng cuối năm, do chịu ảnh hưởng kéo dài từ 3 đợt dịch trước đến nay khiến phân khúc này thấm đòn nặng nhất. Thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại, siêu thị truyền thống cũng sẽ gặp khó khăn lớn khi phải cạnh tranh với những phương pháp bán hàng trực tuyến, các nền tảng công nghệ tiên tiến. Ông Khương cảnh báo thêm, dù sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn hiện hữu, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, khiến cho việc đầu tư vào thị trường này gặp một số giới hạn nhất định. Sự bùng phát trở lại của Covid-19 tại Việt Nam cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cũng nhận định, đợt dịch thứ tư đang thay đổi tâm lý của người mua bất động sản để ở lẫn đầu tư. Người có dòng tiền dài hạn đa phần đều do dự tại thời điểm này. Khi trải qua giai đoạn chờ đợi và nghe ngóng, thị trường sẽ có sự dịch chuyển dòng vốn vào nhóm bất động sản liền thổ để tìm kênh trú ẩn. Nhà phố, biệt thự giá trị lớn có thể vấp phải vấn đề thanh khoản chậm, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nguy cơ hụt đà hồi phục ngắn hạn và phải chờ đến khi biến số Covid-19 được kiểm soát mới có thể kỳ vọng giảm bớt khó khăn. Ông Hạnh đánh giá, đợt dịch thứ tư xem như trận đánh dài kỳ bước sang hiệp bốn, có thể "hạ gục" các doanh nghiệp bất động sản đang đói vốn, tồn kho và nợ xấu nhiều. Thị trường có xu hướng giảm tốc rõ rệt trong 6 tháng đầu năm và nhiều khả năng tiếp tục xu hướng điều chỉnh trong những tháng cuối năm. Chiến thuật thắt lưng buộc bụng để vượt khó có thể dẫn dắt thị trường bất động sản trong ít nhất 3-6 tháng tới.